Правительство Грузии подготовило поправки к закону «О владении землей сельскохозяйственного назначения», предусматривающие новые правила передачи сельскохозяйственных земель во владение иностранных граждан. Законопроект, который был одобрен на заседании правительства 19 сентября, после дополнительных консультаций, был передан на рассмотрение законодательному органу. Между тем, ряд экспертов, а также бизнес-омбудсмен считают, что документ нуждается в серьезной корректировке.
Над пакетом поправок в закон «О владении землей сельскохозяйственного назначения» работал межведомственный координационный совет, который создан в соответствии с постановлением правительства № 253 (от 2 октября 2013г) «Создание межведомственного координационного совета по правовому обеспечению развития управления землями в Грузии и утверждению его устава», и председателем которого является министр юстиции Теа Цулукиани. По словам Цулукиани, в ходе подготовки документа проводились консультации с рядом министерств, парламентскими комитетами, экспертами аграрного сектора. В результате, была разработана «самая сбалансированная модель, которая, с одной стороны, защищает национальные интересы Грузии, государственный интерес Грузии, являющейся малоземельной страной, и в то же время отвечает интересам привлечения и защиты инвестиций иностранных инвесторов», – отметила она.
Как пояснила министр юстиции, в соответствии с законопроектом, сельскохозяйственные земли в Грузии не смогут купить компания либо иное юридическое лицо, учрежденные за рубежом. Запрещается продажа иностранному физическому лицу либо иностранной компании, даже если она учреждена в Грузии, сельскохозяйственной земли, расположенной «в 5-километровой полосе у границы Грузии и в соответствующей установленной правительством Грузии пограничной зоне». Физические лица-граждане иностранных государств, а также учрежденные в Грузии иностранные юридические лица (а такими считаются компании, доля владения в которых иностранцев составляет 50% и более), смогут стать владельцами грузинских земель сельскохозяйственного назначения только с соблюдением следующих правил: у них должен быть минимум пятилетний опыт работы в аграрном секторе на территории Грузии, а физическое лицо-иностранец также параллельно должен иметь либо право на постоянное проживание в Грузии либо инвестиционный вид на жительство. Вместе с тем, гражданин иностранного государства вправе стать владельцем в Грузии сельскохозяйственного участка, если он передан ему по наследству (эта норма предлагается с учетом интересов соотечественников, которые в настоящее время являются гражданами иностранных государств). Кроме того, допускается совладение землей сельскохозяйственного назначения супругами, находящимися в смешанном браке, то есть, гражданина Грузии и гражданина иностранного государства. При этом в случае развода бывшему супругу – гражданину Грузии законопроектом предусмотрено предоставление права на получение во владение указанной сельскохозяйственной земли в порядке преимущественной скупки, а на бывшего супруга-иностранца накладывается обязательство по продаже своей доли вышеупомянутой земли.
Как отметила Тея Цулукиани, законопроектом усиливается роль министерства сельского хозяйства в отношении надзора над исполнением инвестором касающихся сельскохозяйственных участков арендных обязательств. Оговаривается также роль нотариуса, который будет осуществлять заверение транзакций между иностранными и грузинскими частными лицами по сельскохозяйственным участкам и проверять исполнение новых регуляций – как продавцами, так и покупателями. Примечательно, что поправками устанавливаются предельные размеры земельных участков, которые вправе приобретать иностранные физические лица и зарегистрированные в Грузии иностранные юридические лица – это не менее 5 га и не более 100 га. «Впрочем, при наличии серьезного инвестиционного плана правительство Грузии оставляет за собой право, не соблюдая этих условий, содействовать и в результате детального исследования отраслевых министерств давать разрешение инвесторам с конкретными проектами владеть сельскохозяйственными землями в Грузии», – подчеркнула министр юстиции.
Напомним, что новой инициативе правительства предшествовал ряд шагов, направленных на ограничение владения иностранцами земель сельскохозяйственного назначения. Поправками в закон «О владении землей сельскохозяйственного назначения», принятыми парламентом страны 28 июня 2013 года и вступившими в силу 17 июля, был введен временный, до 31 декабря 2014 года, запрет на владение сельскохозяйственными землями для иностранцев, зарегистрированных за рубежом юридических лиц, а также для юридических лиц, зарегистрированных в Грузии иностранцами. Мораторий стал результатом протеста части общественности и политиков против бесконтрольного, по их мнению, «разбазаривания» земель в период предыдущих властей, повлекшего ущемление интересов грузинских фермеров и государственных интересов в целом. Новые власти приняли компромиссное решение – ввести временный запрет на продажу земель иностранцам, а за период его действия разработать единую государственную политику в отношении владения сельскохозяйственными землями. Понятно, что мораторий вызвал резкую негативную оценку ряда иностранных инвесторов, многие из которых указали на нарушение своих прав и понесенные убытки. А гражданин Австрии Матиас Хутер, желавший начать в Грузии бизнес-деятельность и приобрести для этого сельскохозяйственную землю, 16 сентября подал иск с требованием упразднения моратория в Конституционный суд Грузии. 29 ноября 2013 года парламентом были утверждены изменения в закон «О государственном имуществе», благодаря которым иностранцы – физические и юридические лица, наряду с гражданами Грузии (за некоторыми, оговоренными законом исключениями), получили право на долгосрочную аренду сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности государства (не более чем на 49 лет). 20 февраля 2014 года парламент принял изменения в закон «О владении землей сельскохозяйственного назначения», согласно которым вышеупомянутый мораторий не стал распространяться на «оговоренные законодательством Грузии коммерческие банки», а также на «особые случаи», решения по которым находятся в компетенции правительства. А в конце июня 2014 года Конституционный суд признал вводившую мораторий норму закона неконституционной – входившей в противоречие с конституционными положениями в связи с правом на собственность и правом на равенство, и объявил ее потерявшей законную силу.
По мнению ряда экспертов и инвесторов, новые ограничения, предлагаемые законопроектом, более мягкие в сравнении с мораторием, однако введение большинства из них не оправдано и негативно отразится на инвестиционной среде. Свои замечания в связи с предлагаемыми правительством поправками обнародовал и аппарат бизнес-омбудсмена Грузии Георгия Гахария. В заявлении, опубликованном 9 ноября, аппарат бизнес-омбудсмена подверг критике содержащееся в законопроекте требование в отношении желающих приобрести сельскохозяйственную землю иностранцев – физических лиц либо учрежденных в Грузии юридических лиц – обязательного пятилетнего опыта в аграрном секторе на территории страны. По мнению аппарата бизнес-омбудсмена, подобное дополнительное требование усложнит вхождение в Грузию опытных инвесторов, желающих вести деятельность в сельскохозяйственной сфере. Что касается запрета на приобретение сельскохозяйственных земель зарегистрированными за рубежом юридическими лицами, то, по мнению аппарата бизнес-омбудсмена, «в кругу инвесторов в качестве исключения должны быть учтены международные финансовые институты, чтобы было возможным финансирование с их стороны крупных аграрных проектов в Грузии». В числе подобных институтов названы Европейский банк реконструкции и развития (EBRD), Азиатский банк развития (ADB), Германский банк развития KfW, Международная финансовая корпорация Всемирного банка (IFC), Европейский инвестиционный банк (EIB) и т.д. Как отмечается в заявлении, у этих финансовых институтов имеются прямые кредитные программы для местных компаний, которые реализуются совместно с грузинскими банками либо самостоятельно, с соответствующим обеспечением. Кроме того, часть этих институтов являются совладельцами регистрированных в Грузии компаний. И не учет всего этого в законопроекте окажет негативное влияние на инвестиционную среду. Аппарат бизнес-омбудсмена также считает необоснованным назначение на приобретаемый иностранцем земельный участок допустимого лимита. «По нашему мнению учреждение максимального лимита затормозит осуществление в сельскохозяйственной сфере таких крупных проектов, для которых владение земельным участком лишь в 100 га с экономической точки зрения неоправданно и недостаточно», – говорится в заявлении. По информации аппарата бизнес-омбудсмена, все свои замечания в конце сентября он передал в соответствующие министерства, а также в парламентский комитет по аграрным вопросам, однако из всех их было учтено лишь одно – касательно того, чтобы нормы ограничительного характера не распространялись на правовые отношения, возникшие до вступления в силу предлагаемых изменений.
В частности, Центр экспертов экономической политики и Ассоциация молодых экономистов Грузии в совместном заявлении указали, что не видят необходимости в принятии большинства новых регуляций в рассматриваемой сфере, отметив, что если определенные поправки все-таки будут приняты, они должны быть максимально четкими и однозначными. «Абсолютное ограничение права на собственность без какой-либо аргументации недопустимо. Именно такое необоснованное и непропорциональное ограничение учреждал упраздненный решением Конституционного суда Грузии мораторий. Стало известно, что власти Грузии готовят в связи с отчуждением сельскохозяйственных земель новые регуляции. Мы не видим необходимости в подобных регуляциях, и считаем, что для страны важно осуществление как внутренних, так и иностранных инвестиций во всех секторах, в том числе в сельском хозяйстве, и власти Грузии должны максимально содействовать этому процессу. В то же время продление моратория на землю и последовавшие после моратория ограничения тормозят процесс формирования частной собственности, создают неконкурентную среду, тормозят функционирование частного рынка земли, и, соответственно, отрицательно действуют на механизмы рыночной экономики, – говорится в совместном заявлении.
Что касается повышения эффективности распоряжения земельными ресурсами Грузии, что было названо одной из основных целей принятия законопроекта, то, по мнению Ассоциации молодых экономистов и Центра экспертов экономической политики, одним из действенных шагов в направлении этого может стать безвозмездная передача населению сельскохозяйственных земель, ныне находящихся в государственной собственности. Как пояснили неправительственные организации свою позицию, ныне в государственной собственности (по данным министерства сельского хозяйства) находятся примерно 1 418 969 га земель сельскохозяйственного назначения (без учета оккупированных территорий). Из них 272 586 га посевных угодий, которые подлежат полному переходу в частную собственность, и 1 146 383 га пастбищ (по большей части, подлежащих разгосударствлению). Вынос этих земель на рынок повлечет избыток предложения. А до тех пор пока эти земли не перейдут полностью в частную собственность, невозможно чтобы цена на них установилась на реальной отметке. В настоящее время цена на землю, по мнению НПО, неадекватно низка. Согласно итогам 1 672 аукционов, проведенных по сельскохозяйственным землям в 2010-2012 гг, цена 1 кв. метра земли составляла, в среднем 0,11 лари. При этом, цена 1 кг картофеля – сельскохозяйственной культуры в тот же период достигала 1-1,3 лари, – отметили авторы заявления. В то же время, отметили представители НПО, для формирования находящихся в государственной собственности сельскохозяйственных земель в частную собственность путем продажи потребуется довольно много времени, если исходить из нынешних темпов приватизации – не менее 15 лет.
По их данным, на протяжении 2010-2012 гг посредством рыночных механизмов (приватизации через аукционы) в частную собственность перешло в совокупности, 19 346 га сельскохозяйственных земель (сумма, полученная от приватизации, составила 21,49 млн лари). «Примечательно, что государственные земли, которые не находятся в пользовании и не включены в рыночный оборот (экономическое благоденствие), экономически неэффективны и препятствуют экономическому развитию страны. Власти могут выбрать наиболее оптимальный путь для урегулирования указанного вопроса, такой как приватизация земель путем их безвозмездной передачи населению. Мы подразумеваем разгосударствление в кратчайшие сроки находящихся в государственной собственности земель и их безвозмездную передачу гражданам Грузии. В результате, государство, помимо экономического благоденствия и задействования рыночных механизмов, получило бы и конкретные финансовые средства. В соответствии с постановлением №50 от 2012 года правительства Грузии, установлены базисные годовые ставки налога на имущество в отношении сельскохозяйственных земель. Исходя из вышеупомянутого, переход земель в частную собственность по простым арифметическим расчетам, повысит годовой доход в бюджет, в среднем на 49 млн лари.
К этому добавляется подоходный налог на вторичном рынке – 20% от каждой сделки, а также 20% от доходов, полученных от земельной ренты. Государство получит и косвенные доходы в виде сборов публичного реестра за переоформление земель или утверждение их в собственности», – подчеркивают представители НПО.
Как отметил президент Центра экспертов экономической политики, доктор экономики Рамаз Герлиани в беседе с BTG, именно нынешние, неадекватно низкие цены на землю в Грузии и являются основной причиной их привлекательности для иностранцев. «Инициатива министерства юстиции не продавать землю иностранцам так, как это указано в законопроекте, результатов не принесет, поскольку проблема не в том, будет запрещена либо нет продажа земель иностранцам. Главная суть проблемы в том, что земля очень дешевая. Государство само земли не обрабатывает, и дохода от экономической деятельности на них не существует. Когда у государства – избыточное предложение, в данном случае земли, то стоимость такого актива очень низка. До тех пор пока у выносимой у государства (на продажу) земли низкая цена, у земель, находящихся в руках частных собственников, аналогичная цена. Рынок один, и эти земли продаются на рынке по принципу сообщающихся сосудов. Заинтересованность иностранцев в сельскохозяйственных землях в Грузии обусловлена именно их привлекательными ценами. И законопроект, инициированный министерством юстиции, вынудит иностранцев искать обходные пути, чтобы стать владельцами земель в Грузии, в частности скупать их через доверенных лиц – граждан страны. У самих же граждан Грузии нет денег на покупку земель. Поэтому этот законопроект влечет опасность неформальных сделок между грузинами и иностранцами», – заметил он. По его мнению, «государство, учтя покупательную способность местных граждан и исходя из принципа справедливости, должно безвозмездно, равномерно распределить между ними находящиеся в государственной собственности сельскохозяйственные земли, в основном, пахотные угодья». Это, в конечном итоге, повлечет рост цены на землю, кроме того, формирование/утверждение частной собственности в целом – главная предпосылка формирования рыночной экономики, – заметил он. По мнению Герлиани, государством должен быть разработан и действенный механизм распределения земель среди граждан. «Если просто начать раздачу земли, некоторым попадется склон, другим болото, но если раздать гражданам, например, пластиковые карты на определенную сумму, то они смогут при приобретении земель подобрать, исходя из реальной рыночной стоимости, оптимальные для них местоположение, качество земельных участков и их площадь.
Аналитик Вано Чхаидзе разделяет мнение Герлиани о том, что наилучшим путем сохранения сельскохозяйственных земель во владении граждан Грузии является их безвозмездная передача, а не предлагаемые поправки в законе. Да и в целом, как замечает Чхаидзе, «впечатления» от законопроекта у него негативные. «Думаю, ничего доброго это не принесет ни сельскому хозяйству, ни экономике страны в целом. Во-первых, это не будет способствовать сохранению земель в собственности наших граждан, оптимальным для этого путем является безвозмездная передача им приватизационных земель. Во-вторых, в результате этого не будет происходить повышения эффективности деятельности трудоустроенных в сельском хозяйстве – это произойдет лишь путем резкого роста финансирования в этой сфере. В-третьих, это не привлечет инвестиции в сельскохозяйственную сферу – поскольку подобный законопроект будет мешать полноценной капитализации земель и их ликвидности. Государство желает «с облаков» установить величину угодий будущих собственников – от 5 до 100 га, а также узнать, какие примерно культуры будут там посеяны. И это тогда, когда на данном этапе нет никаких рыночных ориентиров в каком-либо из направлений, например, относительно существующих либо возможных спросе-продаже, будущего рынка земли либо какой-либо группы продуктов. Государство также пытается установить, какой опыт и знания должны быть у потенциального инвестора либо хозяйственника. Если бы такое было возможно, советские хозяйства были бы лучше частных. Закон должен быть такой, чтобы государство было отделено от экономических процессов, и не мешало бы своим гражданам в успешной деятельности. В данном случае, в первую очередь, я подразумеваю передачу гражданам земель без какой-то предвзятости. Это же затягивается, и я опасаюсь, что из-за подобных законопроектов, затянется еще надолго», – заявил Вано Чхаидзе.
Рассмотрение нового законопроекта в парламентских комитетах должно начаться в ближайшее время. Остается надеяться, что авторы документа дадут ответы на все возникшие в связи с ним вопросы.
No comments:
Post a Comment